不動産投資で家賃収入

資金がなくても不動産投資は可能

不動産投資にはキャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。

キャピタルゲインはその不動産を購入した金額以上の金額で売却することで得られる利益のことです。地価が上昇している経済状態で、どちらかというと短期的な視点での不動産投資になります。

現在、主流になっているのは不動産を人に貸すことで得られる収入のインカムゲインです。毎月、安定して入ってくる家賃収入は長期的な視点から行なわれる不動産投資になります。

不動産投資は50歳以上の定年が近い人、資産に余裕があるお金持ち、実家が不動産業を営んでいる人が行うといったイメージが強いですが、実際には不動産投資の敷居は徐々に低くなっていて、4割以上が30～50代のサラリーマンです。

資金が200万円くらいでも、銀行からの低金利の融資を受けることできますので、1棟丸ごと買い取ることも可能です。

多くのマンションを経営している地元の不動産も、実は銀行から融資を受けていることがほとんどです。10～20年先を見据えて、賢い資産運用を考えて見ましょう。

不動産投資を副業にする利点

不動産投資のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

  入居者が決まれば、その入居者が退去するまでの間、平均で2～3年は安定した収入が見込めます。

  好景気で地価が上昇した場合、売却することでも利益が得られる可能性があります。

  物件の選定や不動産会社の選定、賃貸管理や売却まで、自分自身が事業に大きく関与することによって、収益をドンドン上げることができます。

  自己資金が少なくても、投資する不動産から得られる収益を担保にお金を借りられるので、資金調達が容易になります。

不動産投資のデメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

  空室期間が長引くと想定していた賃料が得られず、投資資金を回収できないことがあります。入居条件の緩和することで、リスクを軽減する方法もあります。

  地震や火災で建物が消失してしまうリスクがあります。保険への加入はもちろん、耐震性と防火性の高い物件を選ぶ必要があります。

  不景気で地価が下落した場合、資産としての価値が低くなってしまう可能性があります。

  株式やFXなどの投資と異なり、現金が必要になったときに、不動産はすぐに現金化できません。

中堅企業の課長が月に30万円

会社の上司で実際に中古マンション1棟を購入した方がいます。

場所は栃木県の足利市で2店舗13室のオーナーになりました。本業は地元の中堅企業のマネージャーで、プライベートでは1男2女の父、専業主婦の奥様は連帯保証人として投資をサポートしています。

自己資金は諸費用に充てた300万円のみだそうです。「副収入で安定した生活ができれば・・・」と考えていたのがきっかけでした。

小さい頃から足利市に住んでいたので地理には詳しく、目的のマンションの立地が良いことはすぐにわかりましたが、不動産鑑定士の知人に頼んで、一緒に理想の物件を探したのが購入の決め手になります。

1DKが10室、2LDKが2室、3LDKが1室、1階に2店舗、物件の価格は1億2,800万円です。

もちろん、その金額を一括で払えるような資金はありません。しかし、地元の銀行から投資用ローンを丸々1億2,800万円出せるという回答が貰えました。

月々の返済は75万円ですが、家賃収入は105万円でしたのでプラスにはなるはずです。

しかしながら、購入当初は満室だった13室のうち5室が一斉に退去してしまいました。時期が2月でしたので、ありえる数字です。

考えに考えた挙句、補修工事を300万円で行うことにしました。外壁をタイル張りにして、見た目を改善しながらも、内装も畳から前面フローリングにしました。

さらにペットも可にして、家賃の端数を省いて、切りのよい数字に変えました。4月の入居率は100％にまで回復し、今は空室ができても、痛手を喰らうような期間を空けずに済むようになりました。

不動産投資は入居者さえいれば収益があります。建物が古くなっても土地は残ります。

つまり、大災害がない限り、他の投資よりもずっと確実性が高いです。経営者の感覚でリフォームをはじめ、いろいろなことができる楽しみもあります。

不動産はリスクとリターンを調整できる投資です。新築物件よりも中古物件の方が利回りが高いですが、リスクも大きくなります。

区分マンションは小額で投資を始められ、借入金も少なく済むメリットがありますが、土地ごと購入する1棟のアパートよりも収入が少ないです。

不動産投資の専門書で自分の知識を高めながら、信用できるその道のプロに相談するのが確実でしょう。