中古アパート経営

資金がなくても不動産投資は可能

不動産投資にはキャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。

キャピタルゲインはその不動産を購入した金額以上の金額で売却することで得られる利益のことです。地価が上昇している経済状態で、どちらかというと短期的な視点での不動産投資になります。

中古アパート経営では基本的に不動産を人に貸すことで得られるインカムゲインが目的です。毎月、安定して入ってくる家賃収入は長期的な視点から行なわれる不動産投資になります。

不動産投資は50歳以上の定年が近い人、資産に余裕があるお金持ち、実家が不動産業を営んでいる人が行うといったイメージが強いですが、実際には不動産投資の敷居は徐々に低くなっていて、40％以上が30～50代のサラリーマンです。

資金が200万円くらいでも、銀行からの低金利の融資を受けることできますので、1棟丸ごと買い取ることも可能です。

多くのマンションを経営している地元の不動産も、実は銀行から融資を受けていることがほとんどです。10～20年先を見据えて、賢い資産運用を考えて見ましょう。

不動産投資を副業にするメリット

不動産投資のメリットとしては、入居者が決まれば、退去するまでの平均で2～4年は安定した収入が見込めることが挙げられます。

好景気で地価が上昇した場合、売却することでも利益が得られる可能性がありますし、物件の選定や不動産会社の選定、賃貸管理や売却まで、自分自身が事業に大きく関与することによって、収益をドンドン上げることができます。

また、自己資金が少なくても、投資する不動産から得られる収益を担保にお金を借りられるので、資金調達が容易になります。

デメリットも理解してリスク分散

空室期間が長引くと想定していた賃料が得られず、投資資金を回収できないことがあります。ただし、入居条件の緩和することで、リスクを軽減することはできます。

地震や火災で建物が消失してしまうリスクがあります。保険への加入はもちろん、耐震性と防火性の高い物件を選ばないといけません。

不景気で地価が下落した場合、資産としての価値が低くなってしまう可能性もありますし、株式投資やFXなどと異なり、現金が必要になったときに、不動産はすぐに現金化できません。

中古アパート経営の体験談

	私は実際に中古マンション1棟を購入しました。場所は神奈川県の鎌倉市で2店舗13室のオーナーです。本業は地元の中堅企業のマネージャーで、プライベートでは1男2女の父、専業主婦の妻は連帯保証人として投資をサポートしています。自己資金は諸費用に充てた300万円のみでしたが、「副収入で安定した生活ができれば」と考えていたのがきっかけでした。小さい頃から鎌倉市に住んでいたので地理には詳しく、目的のマンションの立地が良いことはすぐにわかりましたが、不動産鑑定士の知人に頼んで、一緒に理想の物件を探したのが購入の決め手になります。1DKが10室、2LDKが2室、3LDKが1室、1階に2店舗、物件の価格は1億1,800万円です。もちろん、その金額を一括で払えるような資金はありませんが、地元の銀行から「投資用ローンを8,000万円出せる」という回答が貰えました。月々の返済は60万円ですが、家賃収入は105万円でしたのでプラスにはなります。実際はその8割がけくらいで80万円ほどを目安にすることが現実的です。
	私が持っている物件では、購入当初に満室だった8室のうち4室が一斉に退去してしまいました。時期が2月でしたので、ありえる数字です。考えに考えた挙句、補修工事を300万円で行うことにしました。外壁をタイル張りにして、見た目を改善しながらも、内装も畳から前面フローリングにしました。さらにペットも可にして、家賃の端数を省いて、切りのよい数字に変えました。4月の入居率は100％にまで回復し、今は空室ができても、痛手を喰らうような期間を空けずに済むようになりました。
	不動産投資は入居者さえいれば収益があります。建物が古くなっても土地は残ります。大災害がない限り、他の投資よりもずっと確実性が高いです。経営者の感覚でリフォームをはじめ、いろいろなことができる楽しみもあります。
	新築物件よりも中古物件のほうが利回りが高いですが、リスクも大きかったりします。区分マンションは小額で投資を始められ、借入金も少なく済むメリットがありますが、土地ごと購入する1棟のアパートよりも収入が少ないです。不動産投資の専門書で自分の知識を高めながら、信用できるその道のプロに相談してから始めることがベストです。

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